今天，我和大家分享探讨一个问题：未来一二线城市，增量酒店的发展机会和趋势在哪？在评估这些酒店项目时，又有哪些雷点？
周边卫星城的售后返租公寓
卫星城的返租公寓的爆火，是符合房企、业主、酒店三方的根本利益。
房企
一二线城市的土地有限，能建新房子的土地面积更加稀少，而且，现在房企的利润急剧锐减，且因为舆论压力大多必须公开透明，因此一二线城市除了拿房成本高外，还有一定量级的资金壁垒，并且可销售的面积受限。
一线城市新的住宅需要做配套的人才房、安居房、甚至相关的商业配套。房企拍下的土地，需要做综合的规划，而不是单纯地做住宅。规划好提交审批，审批通过后，方案才能生效和执行。
相反，一二线城市周边的卫星城市，土地资源丰富，地价相对一二线城市有相当的优势，当地政府也有招商引资的需求。房企将自己的业务外溢至卫星城，是客观环境下的生存之道。房企建好房子后，只要解决业主最根本的投资回报的需求，这笔买卖就能成交。
业主
95%以上购买卫星城的业主，他们购房并非自住，而是用于投资。业主的投资收益包括：租金收入、未来房产升值的两部分。这是房企需要为业主解决的问题，他们是怎么解决的呢？
❶租金收入。衡量租金收入最简单的方法，是对标周边的同档次小区的租金水平。找到对标后，如果还不足够吸引业主购买，这时候，该酒店上场帮房企实际成交了。
让业主出装修费，将返租公寓做酒店，这样可以为业主提供高于市场租金水平的租金收入。这是房企通过日租，帮业主实现高租金的投资需求。
❷未来房产升值。以东莞为例，东莞房价确实受深圳的影响，自2015开始一路飙涨。这是一个铁的事实，卫星城的房价确实有较大升值的空间。从客观来看，卫星城的房价潜在的升值空间，确实要好过于很多偏远18线地区。一二线城市卫星城未来的房价潜在升值空间大，是投资人投资的前提。
❸其它福利。一般酒店管理公司，每年会给业主提供5-10个间/夜的免费住宿。这也是返租做酒店，对业主的一个额外福利。
房企把业主的后顾之忧，都解决了。生产和销售都打通的情况下，就差怎么吸引酒店加入了。
酒店
酒店为什么能要加入这场游戏呢？
❶一二线城市的物业壁垒高。物以稀为贵，大城市的物业本身数量有限。增量的酒店项目需要品牌背书、资金优势、技术壁垒，优胜劣汰。
同理可得，东方不亮西方亮，在一二线城市难争取项目。酒店管理公司，也可以像房企一样，转战周边的卫星城售后返租项目，曲线救国实现规模的增长。
而且，大城市发展到一定的程度，酒店业会出现饱和、增长乏力。酒店选择卫星城发展，符合品牌下沉的经济发展规律和趋势。
❷ 轻资产投资。卫星城的售后返租公寓，都是带精装。业主收房后，需要按平方追加软装费。不管是单体酒店，还是品牌酒店，都是轻资产的0投入。这也是吸引很多酒店方运营售后返租公寓的根本原因，尤其是单体酒店。
❸ 装修免租期长。通常酒店与业主要求6-8个月的装修免租期，返租酒店的实际装修免租期要少于与业主提供的免租期。酒店提前营业期间，无房租成本，利润较高。相反，一般在一二线城市，很少物业房东愿意给免租的装修期。
而且，卫星城市的售后返租公寓，本身需要的装修期短。售后返租公寓交房时，已经是精装房，酒店只需要做软装的改造即可。相对于传统酒店的装修，售后房租的酒店项目，可以减少至少一半的装修期。酒店稍作利用，至少可以提前3个月进入营业。
而酒店在筛选和评估卫星城售后返租的酒店项目时，需要注意以下三点：
❶拿房成本
租金高。酒店利润的本质是赚取房东与客人之间的房租差价。很多酒店管理公司，为了争取房源，盲目抬高业主的租金水平。这无凝是自己事前给自己挖好坑，迟早会被埋。蛋壳暴雷就是活生生的”高收低出“的惨案。过高租金，要么后期经营不下去倒闭，要么直接赚到免租期期间的收益走人（节省免租期所赚取的经营利润）。
坪效低。很多酒店为了争取房源，饥不择食、来者不拒，所有房型都收。做过酒店的人都知道，收房时尽量少收、至少控制大户型的房源数量。大户型房源的市场需求少，产生的单位收益低。酒店承担的房租成本要低于小户型。
除非，酒店提前对大户型做好产品设计和策划，保证大户型的出租率和平均价格。否则，在收房源时需要少收大户型的房源。售后返租的酒店项目，本身体量不大，高的经营回报是基于房源的平均利润贡献值。过多大户型的项目，很有可能就是项目利润的“老鼠屎”而拉低整个酒店项目的盈利。
❷ 诚信经营
装修溢价。售后返租项目，很多酒店瞄准装修溢价，将它作为立项的基础。售后返租，本身只需要简单的装修，很少酒管公司去改结构，一般以软装为主。
市场上很多的房企或酒店管理公司，按1000-3000元/平的标准，收取业主的装修费用。收了业主较高的装修费用，但是最呈现出的装修非常简陋，业主的装修费用去哪儿，大家心照不宣。提高软装费用没问题，至少不能赚业主的装修差价、以次充好。
另外，如果实际的装修期与业主提供的免租期，差入大。酒店方需要提前与业主做好沟通，避免后期因为它而发生不必要的经济纠纷。总之，诚信经营很重要。
❸产品思维
虽然，很多卫星城的售后返租的酒店项目，体量小，旅游资源丰富，整体销售压力小。但是，在立项的前期，需要做好装修设计。这类酒店进入的门槛本来就很低，A能做， B也能做，甚至很多公司不是酒店出身的。
如果前期没有产品思维，后期的竞争压力非常大。尤其是在淡季的时候，没有产品力的酒店，很有可能被逼进入低效率的价格战。
市场上，售后返租酒店项目，一般以个人或者单体酒店管理公司居多。如果是酒店品牌，需要房企提前将整栋楼统一规划成酒店。如果同一栋分散房源，品牌酒店考虑到品牌形象、证件办理等，不会考虑这类分散的房源。
这类返租的酒店项目，最大的风险点是要控制房间的数量。因为，它们属于政策的灰色地带。返租的酒店，90%以上的项目是不能办理消防证和特种行业许可证。如果房量过大，存在较大的政策风险。个人建议，售后返租的酒店项目需要控制好房量。
另外，控制租金。很多酒店找个人房东收房源时，为了争取房源。不计成本地哄抬租金，后期利润空间有限的情况下。除了暴雷，个人确实想不出，还有什么出路。
一二线城市的回迁项目
酒店投资一二线城市回迁房的原因：
❶回迁房源多。一二线的城市更新快，尤其是广深农民房多。以深圳为例，福田的中心天元、中洲、南山的大冲城市花园等。这些大批量的回迁房，是未来一二线城市增量房源的大头。酒店是一门基于物业的营生，没有房源谈何增量酒店？
❷轻资产。对于民宿主或单体酒店老板而言，资金实力和品牌酒店老板没有优势的情况下。轻资产的投入，是最引吸他们的根本原因。酒店可以与回迁房业主共同合作投资，或自己独资均可。大部分的回迁房，是精装修，酒店方出需要投资软装即可，金额较小。
❸市场。一二线城市，不缺各种产品形式和定位的酒店。小众的城市民宿、特色酒店，有一定的生存空间和市场。尤其是一二线城市的90和后00后，愿意尝新鲜、产品有特色的住宿产品。对于城市民宿和小体量的住宿市场，是机会。
回迁房做日租，可以解决业主的三个痛点：
❶ 佣金成本高。如果回迁房直接做长租，中介需要收为主1-1.5个月的佣金。对于业主来说，也是一笔不小的成本。而且，很多业主没时间处理租赁期间的沟通和服务环节。
❷ 空置率低。将房子租给酒店或者民宿，避免了房子出现空置。城市民宿或者特色酒店，与业主签定的租期为3-5年。即使租金比个人长租低，但是租给酒店没有空置。
❸物业升值。一二线城市地段好，酒店或民宿合同到期后，余下的装修有一定的残余价值。残余的装修价值，可以帮助业主提升物业的价值。
回迁房做日租，有哪些问题关键问题：
❶ 控制房租成本。即使是小体量酒店、民宿，它们利润的本质也是赚取房东与客人之间的房租差价。这是所有住宿类项目，立项的根本。投资人不要因为做项目而做项目，出来做买卖的，还是以利润为主，没有利润的买卖不会长久。
❷长短租结合。日租整体的经营坪效要大于长租，前提在出租率有保障的前提下。如果项目的体量过大，或者位置不占优势的情况下，建议采购长短租相结合的模式运营。比如，在1、2月酒店业传统的淡季，可以拿一部分的房源出来做长租；在旺季的时候，需要控制长租，以日租为主。
淡季时，通过长租提升酒店的出租率；旺季的时候，要以日租为主提升收益。根据酒店实际的出租情况，将长短租相结合，可以提高项目的整体营收水平。
❸房源集中。房源分散，导致后期的管理难度大、管理效率低。投资人在拿房源时，争取拿同一栋、同一楼层，或者相近的区域。这样可以节省一定的人力成本，房源集中可以提高服务的效率和满意度。尤其，遇到突发情况，员工可以第一时间赶到现场处理。
❹ 优先拿小户型。尽管，城市民宿或特色酒店，可以通过青旅式的床位出租，来经营大房型的房源。但是，大户型房源入住的人数多，多租客之间容易诱发矛盾，管理成本高。可适当拿些大户型，但是需要控制数量。
➎ 控制体量。回迁房做日租，无法办理消防证和特种行业许可证，存在一定的政策风险。投资人在拿这类房源时，控制体量是最大的抗风险的策略。
另外，回迁房有很多业主是自住。日租，每天都换不同人入住，存在邻居去物业管理处或者街道办投诉的情况。如果邻居投诉严重，酒店或者民宿存在被迫停业的风险。
➏证件登记。城市民宿、特色酒店项目，也需要根据当地街道办、派出所做好实名登记。条件允许的，尽量申请派出所的旅业登记系统。对入住人的实名登记，是合法经营的前提。否则，存在较大的政策风险。
➐ 租客安全。虽然，回迁房类日租项目，体量小。个人强烈建议，投资人和经营者，也需要购买针对客人购买公众责任险。通过保险的方式，提前规避风险。关键时候，保险可以帮助酒店渡过灾难。其它的险种，可以根据实际情况衡量。
➑产品力。在全民消费升级的时代，客户愿意提高价格的前提是更好的服务体验。装修风格，是城市民宿或者特色酒店的着力点。回迁房日租项目，本身的进入门槛就低，只有将产品力前置，才能为后期的运营和营收增加筹码。
在暑期、周未、法定节假日等旺季的时候，同一区域，整体市场需求大于客房供应，满房基本没问题。酒店满房，是因为供小于求，酒店的设计、运营只是营收的锦上添花。相反，在淡季的时候，酒店的装修，分分钟决定酒店的出租率和营收的关键。
回迁房，是未来一二线城市的增量酒店的一种趋势，即包括个人、大体量的城市更新时配套的酒店规划项目。个人或者单体酒店更适合前者，后者适合品牌酒店。
一二线城市存量酒店翻新
一二线城市除了新的物业外，翻新存量的酒店，是未来大城市增量酒店的另一种形式。不过，未来一二线城市增量酒店，会出现两种格局并存的局面。
❶品牌酒店。三大酒店集团，会推出更多的子品牌，通过新的子品牌争取更多的增量酒店。品牌酒店为了保障加盟商的利益，遵守与加盟商的禁业条款，推出新的子品牌，可以继续开疆扩土。高星级酒店，推出新的中档酒店品牌，是品牌酒店占据一二线增量市场的另外一种形式。
❷特色的单体酒店。品牌酒店的束缚多，自由度不够。同时，客户的住宿需求多无化，他们愿意尝试有设计和服务特色的酒店。只要单体酒店，可以对目标市场的需求有足够的了解，通过产品的差异化，避免与品牌酒店的红海竞争，还是有生存的空间。而且，这些单体酒店多以小体量的为主。
虽然，未来一二城市增量酒店会出现单体和品牌酒店并存的局面。但是，未来一二线城市，会以品牌为主导的局势，原因如下 ：
❶资金壁垒。以深圳福田为例，很少能找到100元/平以下的物业。在租金水平上涨的情况下，要保证投资回报率。品牌方不得不提高单房的投资金额，通过装修提高单房的均价，来减少租金上涨的成本，从而保证投资回报率。
酒店品牌对投资人的资金实力，有一定的壁垒，而单体酒店在资金方面不太占优势。资金有壁垒，是决定品牌酒店主导未来一二线城市增量酒店市场的客观原因。
❷品牌效应。品牌酒店在拿物业方面，有品牌的背书，有单体酒店没有的优势。同等条件下，物业方更愿意租给品牌方，甚至还有租金优势。这是品牌主导的根本优势。拿物业有优势、租金方面更大的谈判筹备，是品牌酒店拓展未来一二线城市增量市场的先天优势。
❸运营能力。单体酒店更适合小体量，尤其是位置不占优势的项目。大体量的酒店项目，需要强势的运营能力，尤其是销售能力。这是单体酒店，在一二线城市增量酒店不占优势的根源。在销售能力有限的前提下，一二线租金成本高、投资金额大、单体酒店运营风险相对较大。
未来一二线城市增量的酒店，品牌和单体各有优势，都有机会。两者比的是，通过产品力服务客人的能力、通过合理、高效的投资率服务投资人的能力。双方最终均是通过整体运营，提高盈利。
大城市的酒店业已处于相对饱和的状态，未来一二线城市增量酒店的数量肯定不如非一二线城市。一二线城市的的增量酒店，更讲究产品和服务的的差异性。单体酒店，品牌酒店单纯地炒作概念割客人和投资人的韭菜，举步维艰。酒店需对一二线城市出现新型的物业，制定适合的投资合作关系和模式，才能在增量市场获得一席之位。
