近年来，长租公寓经历了资本涌入的高光时刻，也经历了无数的质疑与揣测。2020年，受疫情影响，长租公寓企业现金流出现困境，出租率下滑、租金大幅下跌、退租问题等也接踵而来，出现了“资金链断裂”“房东、租客两头吃”“负责人失联”等一系列传闻。
CRIC城市租售系统显示，2020年5月，55城租金平均价格环比下跌1.2%，租金已经连续多月下降，较近期的最高点已下跌4.3%。受疫情影响，2020年，长租公寓整体拓展基本处于停滞状态，TOP20房企长租公寓管理规模环比2019年四季度增速仅为1%。
最近三年左右，长租公寓行业经历了烧钱扩张和“过山车式”行情，疫情暴发使企业经营状况进一步惨淡。以蛋壳公寓为例，其2017年和2018年的现金流分别为负1.1亿元和负11.6亿元。蛋壳公寓的招股书披露，2017年净亏损2.7亿元；2018年净亏损13.7亿元。今年披露的2019年财报显示，蛋壳公寓净亏损又扩大两倍，净亏损额高达34.37亿元。今年仅一季度就亏损12.34亿元。
另外，盈利率低是长租公寓尚未解决的行业问题，在当前不利环境下，更是有大批长租公寓因现金流断裂而无以维系。如从2020年初开始，青客公寓持续暴雷。有媒体报道称，今年2月起，上海、杭州、南京等多地青客公寓的租客因“青客”拖欠房东租金，面临断水断电断网、甚至被赶出公寓的窘境。
“虽然疫情之下各企业积极复工复产，但部分企业为了控制成本，大量减少人员编制，失业率提升，就业环境一般，由于租赁市场与就业环境息息相关，因此，未来租金仍旧将在一定时间内处于低位。”在丁祖昱看来，当前，头部企业的强运营能力进一步凸显。未来企业发展或将会开始趋向规模两端化、模式轻重两端化发展。龙头企业凭借融资优势，继续做大做强，管理及成本压力下，部分企业转让项目退出，而小规模企业转做二房东。同时，国家队主力拿地，重资产模式将成为市场一大趋势，而房企、运营商则转向以轻资产赋能租赁住房发展。
除了公寓行业外，酒店行业受疫情冲击也很大。据企查查数据显示，今年一季度酒店相关企业注册量创下近五年来新低，仅有6.6万家企业新成立，较2019年同期下降近4成。而2020年第一季度有1.3万家酒店相关企业注销、吊销。据CAIC不完全统计，最近一个月仅一线、新一线城市就有超过20家中高档酒店新挂牌拟进行转让，已有多家一线城市高端酒店完成易主或撤牌，5月上海浦东四季酒店撤牌、6月北京万怡酒店刚刚撤牌关店。
开元产业信托(下称“开元REITs”)是海外REITs市场唯一100%以内地酒店作为底层资产的REITs，其旗下酒店也在疫情防控期间被迫停业1—2个月，3、4月份恢复营业后整体运营后仍面临较大压力。目前，开元REITs资产估值已跌回2016年水平。另有分析称，今年受突如其来的疫情影响，酒店业整体承压，预计2020年开元REITS酒店资产估值也将进一步下跌。
不过，对于酒店、公寓等商业地产行业来说，在承受巨大压力的同时，也看到了曙光。2020年4月30日，公募REITs正式开闸，虽然首批以基础设施为主，但对于中国公募RETIs领域来说可谓是个好消息。丁祖昱分析，如果公募REITs在基建领域试点较为顺利的话，未来将大概率应用到其他优质物业领域。
疫情之下，各个企业都在积极自救，尽量压缩成本、保证现金流。随着今年基础设施公募REITs试点的推出，有地产基金乐观地预测，商业资产公募REITs有望在3年内推出。
“商业资产公募REITs的关键在于底层资产的收益率是否可以超越市场其他资产对投资者产生充分的吸引力。开元REITs2019年的分派收益率仅有4.4%，较上一年度下降2.3%，2020年的分派收益率恐要再次下跌，毕竟对酒店行业来说，努力维持现金流走出‘至暗时刻’，‘活着’才是今年的关键词。”丁祖昱说。
