随着旅游市场的不断成熟和发展，传统酒店住宿业已经难以满足旅游消费者个性化多样化需求。伴随旅游消费升级不断深化，民宿产业得到快速发展。从国家政策层面也日益重视民宿产业发展，2015年11月19日《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》中明确提出“积极发展客栈民宿、短租公寓、长租公寓等细分业态”，将其定性为生活性服务业，推动了民宿合法化，此后又多次出台推动民宿有序发展的相关政策。根据原国家旅游局的统计调查，2014年，我国大陆民宿仅有30231家，到2015年末，上升至42658家。2016年末，民宿总数已达53852家，两年之间增长了78%。国内对于民宿类型住宿设施的研究，早期主要集中在对农家乐、家庭旅馆的研究上，现在逐渐被民宿的概念所取代。根据百度指数以民宿为关键词进行查询，2015年开始“民宿”一词才被广泛提及，到2017年突出成为热门关注词。通过中国知网(CNKI)可以看出，2015年来关于民宿的学术研究文章数量也呈现逐年上升趋势(见图1)。
从研究层面来说，随着民宿日益火爆，围绕民宿的研究也逐渐成为学者关注的重要议题。在国外民宿发展较早，规模和运营管理也发展较为成熟，民宿理论研究相对系统和深入，由于文化背景、语言表述、发展背景不同，国外对于民宿也有多种表述，如：B&B(Bed Breakfast)，Homestay，Family Hotel，Family Inn，Guest House，Hostel等，与国内民宿研究范围还存在一定差异。然而与民宿产业蓬勃发展的现状相比，民宿研究存在一定的理论滞后，需要理论界更加重视和关注。本研究系统梳理近10年关于国内民宿研究的文献并归纳总结其研究的核心观点，对现有研究情况进行客观评价，并提出未来的研究方向，以推动国内民宿的理论研究进展。
一、文献选择与分析框架
本研究以“民宿”为关键词，在中国知网(CNKI)中进行检索，选取2007-2017年间的文献，共计1073篇，其中期刊文章923篇，硕士论文90篇，其他60篇，领域涉及地理学、建筑学、农林经济管理、社会学、应用经济学等十余个领域。通过计量可视化分析、关键词共现网络(见图2)发现，乡村旅游、休闲农业的研究与民宿联系密切，更多关注设计、发展、策略等问题，研究拓展领域包括民宿旅游、海岛民宿、传统村落、乡村民宿、台湾民宿等。
研究现状和发展建议类文章大多观点相似，且多为描述类文章，因此对文章进行了二次整理筛选，删除内容基本重复的文献，最终得到57篇中文文献，从文献发表的数量来看，呈逐渐增加的趋势;从研究时间来看，2015年后研究数量大幅度增加;从研究方法来看，定性43篇，定量14篇。
目前对民宿的研究主要包括以下7个主题：民宿定义、民宿分类、民宿开发、民宿设计、民宿管理、民宿评价和发展保障。这7个细分主题涵盖了从“民宿的产生”(民宿开发)到“民宿的好坏”(民宿评价)的整个过程。“民宿定义”首先界定了什么是民宿，什么样的住宿设施可以称之为民宿，“民宿分类”为民宿的开发、设计等奠定基础，民宿开发者和经营者要根据民宿的具体类型，进行合理的规划设计等，“民宿管理”关注民宿的投资、运营和营销推广，“民宿评价”关注对民宿资源、服务内容等的评价，“民宿法律保障”关注民宿健康发展的法律法规等(见图3)。基于以上分析，本研究将按照如上7个细分主题对筛选的文献进行系统回顾和梳理。
二、国内民宿研究的细分主题
(一)民宿定义
认识事物，始于对其定义，因此对定义的研究至关重要。当前被学者引用最多的概念是台湾地区交通主管部门颁布的《民宿管理办法》(2002)中对“民宿”的定义：指利用自用住宅空闲房间，结合当地人文、自然景观、生态、环境资源及农林渔牧生产活动，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活之住宿处所。该办法还依据地段及经营特色对其经营规模进行了严格控制。通常以客房数5间以下，且客房总楼地板面积150平方公尺以下为原则。但位于原住民保留地、经农业主管机关核发经营许可登记证之休闲农场、经农业主管机关划定之休闲农业区、观光地区、偏远地区及离岛地区之特色民宿，得以客房数15间以下，且客房总楼地板面积200平公尺以下之规模经营。该定义强调民宿载体是自用住宅空闲房间，经营性质为家庭副业方式，经营体制更独立更自由，民宿风格更加多样化。
在此基础上研究者对民宿定义的外延界定更加宽泛，如李德梅等认为，民宿是私人将其一部分居室出租给游客，以“副业方式”经营的住宿设施，游客不仅能与主人进行某种程度的交流，更能感受当地的风土人情。这种宽泛的定义，使得一些学者研究民宿的相关问题时，将农家乐、客栈、青年旅馆也纳入到民宿的范围中来，如张延、代慧茹等。李沛沛和单文君结合前人观点，将民宿定义为，利用自用住宅空闲房间或者闲置的房屋，结合当地风土人情，以家庭副业方式经营，提供旅客乡野生活的一个有家和温暖感觉的住宿处所。该定义扩大了房屋的来源范围，但同时也限定了民宿的开办地点是乡野之中。赵菁从设计的角度，通过将民宿与传统酒店对比，较为清晰介绍了民宿的概念：民宿通常是对现有建筑的再次设计，民宿通常会提供生活方式、农家菜、地域文化等体验，民宿本身可能会成为一种旅游吸引物等。
2017年8月21日，国家旅游局发布的《旅游民宿基本要求与评价》行业标准中，将旅游民宿定义为利用当地闲置资源，民宿主人参与接待，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施，同时注明民宿单幢建筑客房数量应不超过14间(套)。
(二)民宿分类
由于研究角度不同，不同学者对于民宿分类的研究也不相同。俞昌斌按照民宿开发者来源将莫干山民宿分为三种：第一种是“洋家乐”，代表为裸心谷和法国山居;第二种是外来开发者开发的民宿，代表为大乐之野;第三种是本地开发者开发的民宿，代表有莫干山居图。胡平东把旅游景区民宿客栈分为运动休闲型、农业休闲区、传统建筑型和溪边休闲型四种。姚欣从建筑风格角度将厦门城镇民宿分为三类：西式或中西合璧建筑、闽南大厝、当代民房。顾翘楚将民宿从三个角度分类：基于民宿设置区域可以分为景观特色民宿、文化体验特色民宿、乡野体验民宿和产业特色民宿;根据民宿建筑形式分为，欧风民宿、闵式民宿、原住民式民宿和特色民宿;根据民宿的资源可分为农业型民宿、生态型民宿、度假型民宿和乡村型民宿。张延认为民宿分类的原则是共同性和差异性原则、科学性与逐级划分元原则，通过文献汇总，基于民宿分类原则，参考不同的分类依据，对民宿进行了划分：按照经营方式分为经营者个体经营和合作经营两大类，个体经营又分为主业经营和副业经营两种，合作经营分为“公司+农户”“农户+农户”“政府+农户”“政府+公司+社区+农户”四种模式;依据产品与地域条件，可分为海滨民宿、温泉民宿、农园民宿、运动民宿、传统建筑民宿等;按照民宿外观及风格分为欧式民宿、和风民宿、中国传统民居民宿等;按照功能及体验分为农家体验民宿、工艺体验民宿、民俗体验民宿、自然体验民宿、运动体验民宿，最后还有按照主题特色分类，该研究为以后的民宿分类研究奠定了良好基础。
(三)民宿开发
在民宿开发阶段，哈诺通过介绍成都宽窄巷子里的德门仁里精品客栈，总结了影响民宿客栈开发的因素，宏观因素包括丰富的自然资源、人文景观、地区经济发展程度、政府配套政策，微观因素包括选址、附近客流量等。黄杰龙等通过游客角度以厦门4个民宿旅游集聚区从民宿景观设计角度开展问卷调查，研究景观组合中景观自然度、景观偏好及行为意图之间的关系，结果表明影响游客景观偏好和行为选择的因素中，民宿远景相比中景和近景影响更加显著，对于游客吸引力最强的是自然类景观，因此民宿要非常重视选址设计，民宿选址在自然风景优美的地方，对于游客更具吸引力。马桂玲等采用调查问卷方式，检验影响游客再宿意愿的影响因素，民宿游客对民宿产品特色的满意度、游客对民宿产品服务及附加服务的满意度与游客的再宿意愿有较大的相关性，为开发建设提供参考。
研究者注重乡村民宿的开发研究，尤其是对少数民族乡村民宿的研究。如吴亚平等以贵州省多个少数民族乡村旅游点为例，通过深入调查，提出民族村寨民宿业发展的基础和判断是否适合发展民宿业的依据分别是少数民族文化资源禀赋、区位交通、传统产业及人的因素，少数民族民宿业能否取得成功的关键因素是文化核心价值、民居改造与保留、商业模式、供给体系及市场营销的设计和安排。李忠斌和刘阿丽同样以武陵山区利川特色村寨为例，在分析其发展优势、发展现状基础上，提出了“民宿+”的发展思路，一方面避免了产业同质化与单一化，同时又发挥了民族文化资源优势，其具体发展路径为“民宿”与自然生态、民风民俗、村寨科考、运动休闲和健康养老相结合，为其他民族地区特色村寨产业开发提供新的路径选择。闵忠荣和洪亮结合江西省婺源县西冲传统村落案例，提出民宿开发规划策略应从保护分区、用地布局、产业发展、空间改造和公众参与五个方面开展。
(四)民宿设计
近年来民宿能够得到游客喜爱，很大程度上就是因为民宿比传统酒店更能让游客深入体验当地文化，能感受到“家”的温馨氛围，因此民宿作为载体，需要设计师结合环境、文化等因素进行设计改造，民宿是否成功，设计具有重要作用。当前国内关于民宿设计的研究文献较多，王明泰从不同国家和地域层面，认为各国不同的文化造就了多样的民宿风貌，民宿设计要遵循特定的原则和理念。黄杰龙指出民宿景观设计会对游客选择产生影响，宽敞、舒适且安全自然的户外环境更能得到游客青睐，因此在景观材料选择中尽可能选择自然类材料，同时注重近景、中景与远景组合搭配，贴近游客的偏好。张兴建从建筑外立面、客房、餐厅、院落、户外公共空间景观几个方面，具体地介绍了设计的关键点和设计原则。丁源认为台湾地区民宿设计风格是简约主义、小而精，具有简单明丽的装饰色彩和细心周到的室内细节等特点，这些对大陆民宿设计都具有借鉴作用。钱敏以舟山市海岛民宿为例，指出民宿设计应该具备本土化与人情化理念。姚欣进行了城镇民宿设计研究，以厦门地区为例，根据不同建筑类型，提出相应的室内外设计改建意见。王英子指出民宿设计本源应该从功能、空间序列、本土元素、人情化等四个方面深入挖掘。唐兴荣分析了城镇消费者的心理需求，“乡土”和“田园”的感觉是农业村镇民宿空间设计中必须注入的文化元素，要注重消费者文化体验，建立起“乡土文化”价值共识，村镇民宿设计可从建筑形态设计、空间功能设计、空间陈设设计和民宿衍生产品设计四个方面构建乡土文化。张希以莫干山民宿为例进行研究，探索乡土文化如何通过民宿回归与构建，认为可通过重组当地物质文化要素，包括房屋、家具、生产用具等，注重非物质文化在民宿中的展现与传承，营造民宿乡土文化氛围。民宿要体现人文情怀，在设计方面要遵循生态注重环保、民宿设计要彰显地域特色和文化特点、室内设计要风格独特而有温情。设计整合化、功能空间多样化、设计模式多元化、设计形式特色化将成为民宿设计的发展趋势。
(五)民宿管理
1. 民宿投资。赵凌玲分析了民间资本运营与乡村旅游住宿业发展之间的关系。阮雯以杭州为例进行了民宿发展与政府行为分析研究，民宿发展与时代背景和自身发展特点相关，其重要推动力量主要是政府行为，其中在投资管理方面，政府鼓励社会工商资本进行民宿开发经营，使得民宿呈现投资主体多元化的发展模式。罗施贤等以四川民宿为例，探寻乡土民宿投资的新模式，如众筹模式、返乡模式、政府引导与示范模式、招商模式、农村社区模式和民宿带动区域发展模式等。
2. 民宿运营。从经营成本角度看，民宿经营过程中应该注意避免成本误区，例如房租、装修和人工成本的核算问题，合理控制民宿经营成本。应该进行系统全面的成本预算，如成本均摊、估算装修回收期、装修材料选择、合理的价格体系、制作成本预算表、做好人群定位等。民宿酒店化经营有利有弊。民宿酒店化指民宿借鉴传统酒店管理方式，偏重标准化服务和规模化经营，努力使经济效益最大化。李超通过游客对民宿原真性体验研究发现，基于文化真实性和情感真实性，民宿经营者与游客之间真诚互动是民宿经营的基础。胡敏认为乡村民宿经营者应该具备环保意识，保护民宿相关资源，同时提出经营者应该积极培育经营管理能力，从而提升民宿竞争优势。曾磊通过对台湾地区民宿产业发展历程的研究，提出应借鉴其发展经验，依靠产品创新、提升品质和塑造吸引力等方法，推动大陆乡村旅游健康发展。
3. 民宿营销。吴玮对到台湾旅游消费的群体进行了分析，发现台湾地区民宿业数字化营销策略是以消费者为导向，具体表现在科学性与艺术性并重的“消费者导向”策略核心和综合立体的数字化营销策略。葛姝通过分析台湾地区民宿业网络推广优劣势，结合当前民宿业网络推广渠道等现状，提出网络推广的改进建议。吴亚平等在智慧旅游视角下研究了贵州黎平县滚正乡村民宿业营销策略，营销方式包括：不同微信群进行推广交流，微信朋友圈转发分享，撰写推送微信公众号文章提升该地民宿关注度，微博推出民宿热点话题，另外可以选择一些付费数字媒体，推荐宣传民宿。尽管该项研究是基于单个乡村的营销策略，但是对于其他地区乡村民宿营销推广工作具有较好借鉴意义。
(六)民宿评价
民宿经营核心资源的探讨一直是研究热点，研究发现经营者、乡村风情、价格和区位是民宿经营中异质性核心资源，其中经营者和乡村风情是主要的竞争资源。李德梅认为民宿资源评价可以从基础设施、服务品质、资源特色、与当地联系等4个大类共24项指标构建指标体系，并以宁波市民宿为例，对该评价体系加以验证。研究方法上，研究者开始将层次分析法和模糊综合评价法结合运用在民宿资源评价中，尽管结果具有一定主观性，未来可持续改进，但已经实现了由定性分析向定量分析转变。柯厅敏通过问卷形式，分析了影响温州乡村民宿顾客的满意度和再购买意向的因素。关于影响因素类研究，如果通过调查问卷形式，研究者只能事先设定好有哪些因素，如影响乡村民宿顾客满意度因素包括环境条件、交通条件、配套设施与服务、设施设备、服务质量、价格合理六项，对于研究中未提及到的因素但有可能也是影响因素的情况，研究就具有一定局限性。李彬彬通过统计去哪儿网上的民宿评论，从房源、环境、房东、心情等4个方面进行内容分析，认为共享经济下民宿行业发展要重视消费者体验、加强民宿环境建设、打造品牌和设立监管机制。差评往往比好评更能真实反映顾客体验，因此皮常玲从顾客抱怨的角度，运用内容分析法对携程网上关于厦门鼓浪屿民宿顾客抱怨信息进行分析，研究表明，顾客主要针对民宿设施设备、经营服务、总体评价和安全卫生等几个方面进行评论抱怨，但只选取厦门鼓浪屿15家民宿的抱怨信息，因此在代表性上具有一定局限性。李沛沛为了较为全面分析杭州西湖周边民宿质量现状，建立民宿服务质量分析体系，通过对携程网上相关点评数据进行了分析，确定总评价、设施设备和服务三大类构成的分析体系，合计19个小类，基本涵盖了影响民宿质量各个要素，然后提出民宿服务提升策略。也有学者利用爬虫技术通过Airbnb网站收集了关于北京市和台湾地区的民宿评价信息，运用内容分析法，通过位置选择、空间设计、房东特征、品牌管理和游客忠诚方面的差异来对比两地民宿发展，然后提出北京民宿发展建议。2017年8月21日，国家旅游局发布的《旅游民宿基本要求与评价》中根据接待设施与服务品质将民宿划分为两种等级，分别为金宿级、银宿级。高等级民宿定为金宿级，普通等级定为银宿级。
(七)民宿法律保障
民宿的健康发展，需要法律保障。为保证民宿产业健康发展，需要完善地方法律法规作为保障，加强政府监管，制定出科学合理的民宿标准，加强市场准入机制，发挥好民宿行业组织和社区组织监管作用。民宿依法申请困难、民宿标准界定困难、民宿监督执法困难、游客投诉处理困难，这些问题亟待解决。戴丽霞研究了海南乡村民宿法律监管问题，发现当前民宿在经营监管主体、民宿监管主体、违法经营的惩罚机制方面存在问题，通过借鉴法国、日本等民宿发展成熟地区的民宿管理体制，提出完善意见。阮雯以杭州民宿为例，分析政府行为对民宿发展影响，结果发现政府在推动民宿产业发展过程中占主导地位，在政策引导、资金投入、市场环境营造等方面作用突出，但在立法、行政审批等方面的滞后却制约了民宿进一步发展。高伟雯等使用游客感知调查与实地考察研究方法，探寻海岛民宿开发过程中存在的旅游安全问题，研究结果表明，餐饮安全是主要的安全隐患，游客满意度最低，游客实际安全隐患感知程度与游客群体特征密切相关;政府管理缺失以及与旅游目的地整体发展水平不高也会造成安全隐患。
(八)其他研究
熊国铭从供应链视角对民宿集群发展状况进行研究，探讨民宿集群内部存在的问题;陈佳洁等以浙江省为例，分析了构建乡村旅游目的地品牌形象的影响因素，并研究了民宿集群对于品牌形象产生的相关影响;李倩等根据承德市民宿产业集群发展实际情况，对民宿产业集群进行分类。在国内民宿发展上，实践走在了理论研究之前，而对于涉及民宿发展整体分布情况和空间格局的研究尚不多见。
三、未来研究展望
通过对国内现有民宿研究文献进行分析梳理，发现民宿产业研究成果丰富。这些研究主要有如下特点：第一，细分主题丰富，涉及到民宿活动中从“开发”到“评价”的主要过程，这些过程研究构成了目前国内研究的主要框架思路;第二，从相关研究主题涉及领域的文献数量来看，开发、设计、管理和评价构成了民宿研究主体，开发、设计和管理对于民宿成功与否至关重要，而评价正是检验民宿成功的重要渠道;第三，民宿作为一种新兴住宿体验，一些研究会强调民宿与传统酒店不同之处，如在开发、设计环节，而在管理、评价等方面会借鉴基于传统酒店的相关理论。关于民宿理论研究尚处于发展构建阶段，现有研究存在如下主要问题：其一，民宿作为国内近几年快速兴起的住宿形式，发展趋势不易判断，民宿本身又个性化突出，因此研究方向和角度也是丰富多样，不同知识背景的研究人员从不同角度对民宿开展研究，提供了不同的研究视角，但导致民宿研究深度不够，关注点分散，很难建立起系统性民宿研究体系;其二，大量研究关注民宿活动现象本身及所研究区域的民宿现状，导致已有研究缺乏理论基础和理论视角。其三，目前研究还没有涉及民宿空间合理分布的问题，民宿快速集聚发展特征和影响研究也较为欠缺。第四，民宿研究方法还集中在定性研究，对于民宿研究中的问卷设计、样本选择等定量研究有待进一步完善。
民宿持续火热发展，理论研究需要适应民宿发展的新形势新需求。第一，尝试建立起民宿研究的理论基础和理论视角。当前国内关于民宿研究是“百花齐放”的丰富状态，很难整合出清晰的发展脉络，多处于描述现象、阐述存在问题的层面，因此厘清各个细分主题间的逻辑关系，将是未来研究的主要思路，需要努力尝试借鉴地理学、经济学、社会学、管理学相关理论，深入挖掘民宿发展脉络并建立起民宿产业的理论基础和理论视角。第二，在新的市场环境下，单品爆款、网红民宿野蛮发展时代即将过去，民宿日益呈现连锁化、集群式发展的态势，因此对于民宿兼顾个性化和标准化、民宿集群发展模式、动力、影响因素等应该进行更加深入系统的研究，以其能够为政府合理引导民宿产业布局和投资决策提供理论参考。第三，应加强民宿促进旅游扶贫、乡村振兴实现路径的研究。民宿对于乡村文化复兴、乡村人才引进起到重要作用，对解决乡村贫困、空心村等问题有重要意义，对如何利用民宿盘活乡村闲置资产、实现农民增收、乡土文化传承，实现乡村可持续发展需要深入研究。
