随着中国经济逐渐放缓，酒店产业的投资和运营的基本态势并不均衡，在当今迅速变换的市场环境下，投资人是否还会选择继续投资酒店产品这一长期资产？哪类酒店的衍生住宿产品更容易获得投资人的认可？同时，海外投资热潮方兴未艾，面对境外迥异的政商环境，境内投资人面临着巨大的挑战，如何做好投资过程中的风险把控？以及各位对境外投资项目的一些资产处置方式与退出渠道的设想。
复星旅游及商业集团董事总经理徐秉璸先生、凯悦国际酒店管理地产及发展副总裁邢林先生、港中旅酒店有限公司副总经理黄燕女士围绕“国内外酒店投资热点与机会 ”这一议题展开圆桌对话，龙藏资本董事长赵祥龙担任论坛主持人。
龙藏资本董事长 赵祥龙
赵祥龙：从最近一段时间整个行业来看，徐总（徐秉璸）收购了Club Med。港中旅在英国收购了一个酒店管理集团。紧接着这个行业里面又发生了重大的并购，就是万豪收购喜达屋。针对这些事情，我们大多数可能在想中国的哪些城市可以投资，我们今天的话题主要做三个层次的讨论：第一个我们是怎么配置、怎么想到要投这个的?第二个投的过程当中会遇到什么问题，可能跟国内是不一样的?这一点分享，是非常重要的。第三个问题在酒店投资上有什么忠告给大家。
复星旅游及商业集团董事总经理 徐秉璸
一、如何配置海外投资、为何进行该项投资？
徐秉璸：说到复星为什么投资酒店领域、旅游领域?其实复星真正涉足到酒店、旅游领域是从复星海外投资第一单开始的，当时我们是无头苍蝇。我以前在中信，09年年底加入复星，当时提出经营海外投资，于是把整个大消费概念理了一遍，发现旅游的成长性。
在旅游领域里，我们发现未来的趋势是出境游和休闲度假游。我们投资也不是说挑最好的或者挑最不对的，所以第一次投Club Med的时候，它是一个正在转型期的欧洲老牌企业，经历了金融危机，经历了欧洲经济的衰退，逐渐的在转型，我们投资前一年的亏损是5300万欧元。在这个点上，我们还是看好它的未来，包括看好复星给它带来的中国动力。也正是这样，我们投之前中国的客户数是两万人次一年，它进入中国七年，没有一家度假村，而现在已经有五家度假村，中国的客户人次翻了十倍，达到二十万人次一年，我们可以看到中国带给它的快速成长。
同时，它是一个非常老派的法国的国企，当看5300万欧元亏损的时候非常着急。在这样的情况下，我们觉得必须要有效的激励管理层，于是在2014年、2015年对它进行了全面的邀约收购，2015年我们击败了一个对手。在这之后我们也进行了一系列的改变，包括在过程中间，我们思路也在改变。在整体上，中国市场是非常有潜力的，但中国市场的挑战和难度也同样超过了海外。
复星现在在中国有五家度假村，曾经我们一度雄心勃勃地说，到2020年有30家，当时拍脑袋想，在法国地中海有多少家，中国这个市场这么大，中国起码开四五十家，这么一想，就拼命地做，后来发觉做不了。从2016年到2020年我们新开针对中国客群的度假村，在中国和东南亚是20家。东南亚劳动力成本便宜，拿地便宜，对酒店运营商的要求也就低。其实我们可以看到全球也是如此，欧洲的度假村，北非、土耳其、希腊、西班牙的离岛，包括葡萄牙的一个度假村，美国本土则是逐渐到迈阿密、墨西哥、加勒比海。我觉得确实要在中国本土要建度假村。
赵祥龙：选择收购海外目标两点：第一相对便宜，第二能够给它带来价值，第三拿回来能不能在国内做。我们需要有新的适应市场的格局。
赵祥龙：从管理公司的角度能不能说一下，怎样和投资者配合，以及在海外的思路和表现?
邢林：说到中国目前更多企业到国外去投资的现象，我们非常开心，也愿意跟大家进一步的合作，我们也的确在合作当中。看一看今天的中国酒店市场，如果让你拿出一个几十亿的大酒店，还是有很多家手里面有这样的货，但如果让你拿出十几亿、十个酒店、十五个酒店、二十个酒店的资产包，很干净、很良性回报的，太少了。我们旗下有几百个这种投资不大、规模不大，回报非常良性的项目，无论从运营持有者的回报，从未来和金融对接变向的回报，还是打包跟中国投资者进行合作和交易上，都是非常有效、健康的。
从我们的角度来讲，希望中国投资人不但投高大上的项目，同时把理性回报放在第一位。无论在美国还是在中国，在今天看来，未来五年到十年之内谁能拿出一个“中端酒店”良性回报、结构清晰的资产包，我觉得也是非常有益的。我们愿意合作，我们也愿意跟中国海外投资的业主形成广泛的合作，也建议大家把关注点放在未来的资产证券化、项目的组合打包以及良性资产包上。
赵祥龙：港中旅是中国老牌的酒店管理集团，他们有自己的酒店品牌，同时还请国际品牌替他们管理他们的酒店，这个非常有趣，最重要的是去年做了一个很大的并购交易，把英国第二大酒店管理品牌收购了，你们怎么看这个交易，将来怎么走?为什么这么做?
黄燕：作为老牌的旅游集团，我们要从国家重点扶持的角度打造中国第一大旅游集团，但实际上这段路程还很漫长，尤其是我们国际化的进程。我们在酒店这一块，在明确旅游战略指导下，有明确的战略方向，确定了无论在哪一块市场，远程市场、近程市场，购买什么样的资产规模。在去年，通过几大行，通过不同的机构知道KG的Kew Green，要在公开市场出售。
我们经过很痛苦的过程，中国和英国有8小时时差，白天上中国班，晚上上英国时间的班。我们在各个中介代理的协助下，大家共同努力，经过了一百多天，每天的工作小时都是16个小时以上，最后跟国际资本同台竞争，当时所有参与公开市场投标的只有我们一家中国企业，所以在8月8日这一天很荣幸的拿下了KG的全部股权。
并购过程当中的风险。在聚焦这个市场的时候，我觉得作为一个投资项目，最根本的还是要考虑政治环境、经济环境、法律环境，包括税收环境、用工环境，还有退出壁垒。在这些方面，我们也是进行了研究，因为英国毕竟是海外投资。在世界上各国的投资，英国海外投资是最多的，而且它的整个市场比较活跃，所以我们最终决定去关注英国市场，走出第一步，这是我们当初的设想。
凯悦国际酒店管理地产及发展副总裁 邢林
二、海外投资中会遇到什么问题，与国内投资是否一样？
黄燕：这个问题对我来说蛮难回答，我们是去年第一次做出这样的尝试。按照小平同志说的，摸着石头过河。好在我们有各个团队专业的支持。
在国内大家认为港中旅也好，还是现在叫做中国旅游集团也好，还是有一定知名度的，是一个老牌的旅游企业、旅游集团。在英国KG之前，我们另外还跟了一个项目，但很遗憾，我们角逐到最后一轮就止步了，本来第二轮就应该close。但是我们跟另外一个美国的PE（市盈率），买家也很难抉择，因为不了解。对于卖家而言，认为买家是否能让他信任，能让他感觉很放心的完成出售，这是很关键的。卖家是否选择你，不在于价格因素。前一段时间，集团旗下另外一家企业竞标一个项目，出价虽然略高于别人，但实际上没有拿到。这个市场对我们不了解，可能也会担心这个交易做不成。所以我想，如果问我在这个过程当中记忆最深刻的事，应该是在伦敦跟卖家最后谈判的那几天。
赵祥龙：我们国内有一种最不好的倾向，在海外收购的过程中，竞标过程价格不是第一位。国内有一个很著名、很牛逼的酒店投资人，在美国市场投了三份标，石沉大海。我们不要犯一个错误，认为自己牛逼，人家一定会买你的账，不是的。这是在华尔街传出的消息，就是一个笑话，投标出去的文件，根本没有说清楚为什么要买这个酒店以及买了要干什么，等等。这件事情给我很深的切身体会。
赵祥龙：管理公司最关心的问题是什么?当你们管理的酒店要换另外一个业主时，会是什么态度?
邢林：告别一个旧业主、迎来一个新业主，对我们来讲都是很重要的，毕竟我们管理合同还在，毕竟我们合作关系还在。我们比较关注，其实和刚才说的一样，几件事：
第一，我们得知道新业主到底是谁?其实很简单，每个公司有公司的介绍，其实真正在国际舞台上面，像黄总说的，这么好的公司都需要大家相互了解、相互认知的过程。就像有一位跟我分享，他花很长时间跟人家讲，一点一点打动人家，这是中国首屈一指的好公司。所以我们对新业主要非常的了解，而我们对新业主的了解很大程度上面要基于作为一个新的投资人、新的业主如何在国际舞台上面有专业的表现和一个很完美的自我包装。
第二，是不是尊重当地的市场游戏规则?这也是我们非常关心的。这个世界上面能买一个楼的人太多了。真正一个管理公司选择新的买方也好、合作伙伴也好，资金实力是一方面，但更多的是，大家是不是讲同一个语言，大家在同一个游戏规则下。我们跟不同公司合作的时候，中国合作条件、外国的合作条件，真的不太一样。在一个成熟市场你完全不会担心的事情，但中国业主非常的关心，没有对与错，但我们希望的是，到了新的市场，我们要自我有一个调整，我们也很关注业主是不是对当地市场尊重和了解。
最后一个，我们希望在新的业主跟我们合作过程当中，未来的期望值、大家的价值观一样。
赵祥龙：徐总，你们做了亚特兰蒂斯，又做了Club Med，你们的store是怎样的?下一步是什么?
徐秉璸：我们正在进行转型，我们以前叫做中国动力嫁接全球资源，希望进一步把中国成为它的第二引擎。但逐渐的，随着我们不仅仅在旅游板块，在保险板块，在其他板块的布局，我们已经有了一些主要市场的资源，我们想更好的服务于这些主要市场的中产阶级。从整合的角度来说，我们愿意进行一个纵向的整合。
举一个例子来说，比如说我们在收购Club Med之后，我们投资了Thomas Cook，Club Med本身就是Thomas Cook服务的顾客，在Thomas Cook渠道里面过去一年卖Club Med的产品是六千万欧元左右。我们进入之后是协同双方，Club Med在本身渠道比较弱的英国、北欧、德国这三个地方，Thomas Cook有很多的门店、有很多的渠道，这些地方卖他们的东西。在今年这个量已经达到7500万欧元，我们的目标是在2018年达到将近一亿欧元，我们定的目标将近一亿欧元。通过我们收的企业之间的协同效应，能够互相促进，互相提升，同样的，亚特兰蒂斯也是这样的概念。
亚特兰蒂斯在三亚，部分是酒店管理公司，另外部分是可出售性的物业，在这样的情况下面，我们现在其实整个的认筹还不能正式销售，但整个认筹非常的好，刚刚做了四个月的认筹，认筹比例占到整个可供认筹比例的50%。亚特兰蒂斯未来也会进一步借助复星地控的销售渠道，它的专业管理、专业的物业维护等等各方面进行协同。与此同时，亚特兰蒂斯这个酒店，我们也会通过Thomas Cook进行海外客源的导流，把它成为一个国际化的目的地，而不仅仅是服务中国市场本身。
港中旅酒店有限公司副总经理 黄燕
三、让回报追上资产价格 中国是什么样、世界是什么样。
徐秉璸：我觉得中国是回归到理性投资的概念，整体来说，刚才也有一些数据，整个的回报率各方面是偏低的。我们现在觉得，自己酒店的东西大部分是做轻资产，除了亚特兰蒂斯之外，所有的Club Med只做管理，有很多的业主也会说这个回报率好像比我们外面投资产品要低，但我们更注重于长远的稳定性、可靠性。从长远的稳定性、可靠性来说，Club Med现在在全球可以做到6%左右，我们相信在中国现在虽然远低于这个水平，未来会朝这个水平做，而且我们也希望一些中国的投资者和业主能够相信中国酒店业的收益率可以回到正常区间。放眼全球，我们正在做一些逆周期的尝试和突破，比如说之前汇率和经济波动比较大的巴西，刚刚收了一个房地产的资管品牌，包括酒店在内的资产。比如说国庆之后会去土耳其、埃及、古巴，这些本身被认为并不那么太平的土耳其和埃及那些地方，我们会看一些逆周期的投资的机会。
邢林：我觉得中国和世界分不开，不会一边好、一边不好;中国好，世界也会好;世界好，中国也会好。无论哪一个市场都有波峰波谷，相信中国有足够的智慧来面对一些挑战，相信世界有足够的机会让大家抓住，只要我们理性。我特别赞同绿地的李总说的，我们要变成一个战略导向型的公司，无论波峰波谷，世界经济、中国经济总会遇到这样那样的问题，但我们要有足够的智慧和勇气来解决。
黄燕：借用一句话，刚才邢总说到全球化，我说世界是平的。我们作为旅游企业，全球化布局、资产布局，肯定是我们要做的事，在这个阶段国内是红海，可能现在境外的市场是蓝海。但是资本是用脚投票的，刚才赵总讲对酒店市场也好，对整个物业的投资，我相信无论如何这个回报只要你把你的资产配置好，战略布局是清晰的，一定能够满足你自己投资回报的要求和实现全球化的目标。
