中国社会经济的高速发展推动了现代服务业的发展与成熟，促进了酒店业的投资机遇。然而，机遇有几许，挑战就有几多。酒店作为一个长周期的投资产品，在国内并没有真正意义上地实现资本化和金融化。那么，对于手握厚重资本的投资者而言，该以怎样的客观角度去理解和对待酒店投资？
《世界酒店》：从酒店品牌来看，国内本土的奢华品牌很缺，投资中档品牌的也很少，大多数聚焦在豪华、精品和经济型连锁酒店，对此现象，您怎么看？
吴炯：酒店，作为房地产的一支，是商业地产的重要组成部分之一，在房地产住宅类步入下降调整通道，房地产投资回报预期向下的情况下，而高地价、高资金成本以及市场或将供大于求、产品难销等导致风险向上，房地产市场调整周期或不会太短期，甚至房地产泡沫或行将破灭，其集聚避险天性、投资稳定、现金流畅通的特点，在地价日渐上升的趋势下又富含升值潜力的商业性投资产品，将是下一轮房地产投资的重头戏。因此，更多的酒店也将孕育而生。
据世界旅游组织预测，到2015年，中国将成为全球第一大旅游接待国和第四大客源国，入境过夜以及出境旅游人数都将达到1亿人次。市场同时预测，未来一段时间中国平均8%至10%的GDP年增速将带动酒店客房数年均增长12%。
中国酒店市场的空间大小决定着中国酒店发展空间的大小。酒店的业态组合、服务细节、增值服务等竞争实力才是酒店立于不败的根本所在。所以投资不同的酒店，关键在于能否抓住不同目标客户群的需求。
对于奢华酒店而言，国内非常稀缺，至今国内尚未培养出这样的品牌，但在国内酒店业不断发展的历程中，应不同客户群的需要，未来是需要有这样的奢华酒店品牌出现，也存在一定的市场，这方面的投资也需要。随着中国中产阶级队伍的不断膨胀，对奢侈品需求的消费尺度的不断放大，很多场合是需要奢华酒店的存在，比如政界的高层领导，商界的成功人士，还有各类影视歌明星，他们就需要品牌奢华酒店这样的场合进行一系列的高层会议、宣传和聚焦。
就市场的需求非常巨大的中档酒店而言，根据各种数据测算可知，中档酒店的市场规模已经超过1亿人次。但是，现有中档酒店的数量目前至少有1万家，常年处于微利或亏损的状态。为什么现在很多企业愿意投高档饭店，中档却很少，就是出了这样两难的问题。从这个角度讲，如果中端酒店能够清晰地做好自身的定位，能够找到好的盈利模式，还是非常有前途的。
而经济型酒店，其存有一个两极发展趋势，通过一系列细节服务、服务升级就向上高端迈进一点；削减一些服务项目，降低一些收费标准，就往下成为更经济的酒店。2009年，二、三线城市则继续呈现了强劲的吸金能力。在一、二线城市的周边区域，以及三、四线城市要做一个好的品牌经济型酒店，还是有很好的发展空间。
《世界酒店》：前几年温总理提到除了服务业在十二五期间提高四个百分点，还提到城镇化要提高四个百分点，城镇化的发展使商务活动迅猛增加，对酒店业也是有迅猛拉动的。
那么对酒店投资而言，哪些类型的酒店品牌更适合选择？
吴炯：首先，我们需要清楚“十二五”在城镇化发展过程中，我们城市规划和建设会怎么样？党中央很明确，“十二五”期间是我们全面建设小康社会的一个关键时期，也是发展方式转变和经济体制改革攻关的时期。根据麦肯锡的预测，到2015年，中国的富裕家庭数量会有75%的增量出现在“几个大都会以外的地方”。二三线城市无论是从产业、金融还是基础设施建设上，都完全有能力成长为地区性的中心城市。这也是各类酒店在二三线城市跑马圈地如火如荼的真正原因。
关于什么品牌的酒店适合在什么地点发展，我们就需要先明确酒店的分类，只有对其分类有了了解，才可以取细化、细分酒店对发展地的投资适宜程度。城镇化发展的结果必然导致大型城市群的不断形成，这对酒店业发展的拉动作用是非常迅猛的。在这种情况下，对于酒店的投资、选择需要关注两大问题：
一、城市酒店饱和度分析
在城市群的核心城市，特别是经济增长形势良好的城市，按级别划分为一线的城市，从各类酒店的数量来说基本是达到饱和状态的。但是对同一城市的不同区域进行细分，可能发现饱和是局部的，因为酒店的饱和程度不是绝对的，而是相对。比方说上海的酒店可以说是基本饱和，但是主要集中在中环以内的市区以及将要成为上海新名片的“迪斯尼”区域内，是否有酒店、有多少酒店、是什么档次的酒店、是否达到饱和、日后的客流量将是如何？可想而知。
二、服务质量才是品牌的保证
在城市化进程的推动下，酒店业的发展也出现了“城市包围农村”的现象。三、四线城市得到了大量酒店业主的关注。于是乎，各类品牌就决定纷纷“下乡”，欲占一席之地。但在经济相对欠发达地区投资中高档酒店，对于酒店的一线实际经营管理比较困难，当地的服务意识、服务质量是否能够得到保证是一个需要高度关注的问题。从这一点来说，酒店的档次高低、好坏、品牌的建立维持，对于人的要求也是不可或缺的。
除此之外，我们还需要分析市场的属性，是旅游市场、还是商务市场，需要对市场进行细分。只有明确了市场的属性，你才能针对不同的客户群体制定相应的服务项目，从而正确定位正确的酒店品牌。
总的来说，城镇化的发展虽然为酒店业的发展带来了又一个春天，但能够合理的、科学的细分好市场，做到服务质量始终合一，人才对于酒店的品牌选择也是至关重要的。
《世界酒店》：境外投资已成为一种趋势，请您谈谈在区域选择上投资者们应该考虑哪几个方面？不同区域的兼并形式存在哪些不同？
吴炯：境外投资的案例已经不占少数，如锦江收购美国洲际，海航收购西班牙的NH，中石油下面的阳光集团，在柬埔寨投有阳光度假酒店，现在酒店投资已经开始走出去了。
到境外投资，在区域上主要可以考虑以下几方面：
一、华人集聚地。随着中国的出境旅游者的数量的逐年增加，选择华人比较集中的集聚、集居地，通过自建或收购当地已有酒店。
二、经济合作区。
我国在世界上已有50多个经济合作区，在有相应政策优势的前提下，可进行酒店的投资。
三、友好国家。还有到非洲、拉美，传统上和我们国家比较友好的地方。
四、欧美发达国家。到竞争机制相对平等，经济发达的欧美国家去收购或兼并酒店。欧盟10国已经达成共识，允许餐饮等行业降低增值税率，从而刺激产业发展。德国宣布从2010年起将酒店业增值税从19%降至7%。
近些年的并购案越来越多，而且交易量越来越大。并购的方式主要4种，即购买式、承担债务式、吸收股份式、控股式。一般企业并购主要采用前三种方式。酒店并购现今在国内存有很多机会，主要体现在对原国有酒店的并购上。据相关统计，央企酒店在资产重组的过程中，将有3000家左右的酒店会从中央企业剥离出来，或内部消化，或进行社会公平交易。还有就是各地方国资委下属的酒店也存在大量重组的趋势。此类国有资产重组过程中对一些优良的酒店进行一系列的并购不外乎是一个千载难逢的大好机会。
《世界酒店》：请您谈谈目前豪华投资过热的问题。
吴炯：不可否认，豪华酒店在提升城市形象，改善地方旅游环境和投资环境方面能够发挥作用。就说海南，作为中国最大的经济特区，国家又公布了建设国际旅游岛战略。在这样的发展契机之下，海南国际会展中心配套七星级酒店填海项目——海口千禧酒店（七星级酒店）的建设，想必有其理由，也进行过相关论证，有较好的市场预期；星级酒店建设热，一定程度上也反映了经济发展良好态势与市场前景。
但是，酒店发展如果走入了“豪华竞争”的误区，不能不让人担忧。且不说海口湾已被大面积填造，再次填海造陆容易破坏生态平衡影响海岸保护，更重要的是，我们真的需要如此豪华的酒店吗？星级酒店多了、豪华了，客人是否一定会跟着多起来呢？事实上，酒店业的市场空间并不是无限的，除了炫富体验外，在短期内，七星级酒店的市场需求不会很大。从长远来看，如果没有严格测算市场空间，盲目比阔造豪华星级酒店，不仅对投资人没有好处，也会带来严重的资源浪费，影响酒店业持续健康发展。如果是政府动用公共财政资金建设七星级酒店，广泛征求民意，经过人大审批，都是无法绕开的问题。
对于我国高楼大厦、星级酒店越来越多，越来越豪华的现象，即使花的不是公共财政的钱，政府部门也应进行引导，毕竟我国是人均资源匮乏的国家，对超级豪华酒店建设进行合理限制，也是建设节约型社会的应有之义。对于已经建好的楼堂馆所、豪华酒店，公众再说反对，已经没有什么现实意义。但对于蠢蠢欲动，还没有付诸实践的楼堂馆所、豪华酒店，可以考虑用法律制度划定一条引导边界。
